El reconocido influencer financiero Francisco Ackermann, conocido por su rol en la educación financiera a través de redes sociales, cuestionó duramente la estrategia utilizada por un ingeniero comercial de 34 años que logró adquirir seis propiedades sin contar con ahorros previos, según relató en una reciente entrevista publicada por Las Últimas Noticias.
La historia de Felipe Armijo generó impacto y polémica en el mundo financiero. El profesional explicó que durante la pandemia comenzó a informarse sobre inversiones inmobiliarias y que utilizó herramientas financieras como los multicréditos y bonos pie otorgados por inmobiliarias para comprar inmuebles sin disponer del dinero necesario para el pago inicial.
Francisco Ackermann reaccionó a la publicación con un extenso post en LinkedIn, en el que criticó los riesgos asociados a este tipo de tácticas. “Invertir sin ahorros en el mundo inmobiliario, ¿magia? ¿Bueno o malo? En lo personal, no estoy de acuerdo con que se promueva invertir así sin educación muy potente y conocimiento de los riesgos”, afirmó.
El influencer destacó tres elementos principales utilizados por Armijo: el bono pie, los multicréditos y la recuperación del IVA a través del artículo 27 bis. Sobre el bono pie, Ackermann explicó que consiste en aprovechar la diferencia entre el valor de tasación y el valor real de la propiedad, usando documentos que, aunque legales, son “border”. También advirtió que las inmobiliarias no sacrifican sus márgenes, sino que ajustan el precio para ofrecer estos beneficios.
Francisco Ackermann cuestionó el uso de multicréditos y la recuperación del IVA
Otro punto cuestionado por Ackermann fue el uso del multicrédito, una estrategia que permite acceder a varios créditos hipotecarios en un corto periodo de tiempo antes de que las deudas se reflejen en el sistema financiero.
“Por lo que leo en la nota, esta persona tomó un riesgo que considero alto. No tenía ahorros y se lanzó confiado en que todo se arrendaría bien”, agregó.
Asimismo, criticó la utilización del mecanismo de recuperación del IVA por la compra de propiedades como inversionista, señalando que si bien es una herramienta atractiva, implica perder beneficios tributarios destinados a las primeras propiedades y obliga a tributar en primera categoría, lo que conlleva mayores responsabilidades contables.
Contexto del mercado inmobiliario: Riesgos versus oportunidades
Francisco Ackermann —autor de los libros “Con Peras y Finanzas y “Con Peras e Inversiones”— también contextualizó las condiciones actuales del mercado inmobiliario. Señaló que las rentabilidades han disminuido significativamente en comparación con una década atrás. Esto hace que estas tácticas sean más riesgosas.
“Hoy es muy difícil encontrar propiedades nuevas donde, incluso con el bono pie, el arriendo cubra el dividendo. Puede haber casos, pero no como hace 10-15 años, cuando básicamente todo se pagaba solo”, explicó.
El experto también cuestionó la falta de información sobre la capacidad de pago de Armijo. “Creo que si alguien no tiene la capacidad de ahorro mensual para cubrir los dividendos de sus propiedades, está incurriendo en una práctica que podría ponerle la soga al cuello”, sentenció.
Pese a sus críticas, Francisco Ackermann reconoció que la estrategia tiene elementos positivos si se realiza con un conocimiento profundo del mercado y los riesgos involucrados.
“Lo que aparece en la nota es real y alcanzable, pero conlleva una serie de riesgos que, sin el debido conocimiento, pueden ser muy perjudiciales”, afirmó.
