La Junta de Supervisores de San Francisco aprobó el martes una ordenanza que prohibirá la venta o el uso de “dispositivos algorítmicos” utilizados por los propietarios para fijar los alquileres o los niveles de ocupación de las unidades de alquiler residencial en la ciudad.
Con un golpe de martillo, el supervisor y presidente de la junta, Aaron Peskin, dijo que San Francisco es la primera ciudad de Estados Unidos en aprobar una ley de este tipo. La nueva ley establecerá sanciones civiles de hasta $1,000 por infracción y multas que cubren daños, restitución y honorarios de abogados.
“Esta ordenanza será un ejemplo para las ciudades de todo el país”, dijo.
Los propietarios de viviendas tradicionalmente fijan las tarifas de alquiler comparando sus propiedades con otras similares en la misma zona de mercado. Tienen en cuenta la condición de la propiedad, el clima económico y las mejoras de los inquilinos.
Pero con el auge de la inteligencia artificial y el software de fijación de precios de alquiler como RealPage Inc., los propietarios han comenzado a utilizar precios dinámicos en tiempo real que se actualizan periódicamente.
Según una presentación ante la junta en julio a cargo de Lee Hepner, asesor legal sénior del Proyecto de Libertades Económicas Estadounidenses, una organización de investigación sin fines de lucro antimonopolio, esas tarifas se basan en un modelo entrenado en un gran conjunto de datos de más de 16 millones de unidades.
El software también está mejorando a medida que se suman nuevos administradores de propiedades a su lista de clientes. Actualmente es responsable de la fijación de precios del 8% de todas las unidades de alquiler en todo el país.
Hepner dijo que la IA depende de que los propietarios revelen datos sobre sus unidades a RealPage. Aunque normalmente no estaría en el interés de los propietarios compartir dicha información, la ofrecen porque reciben los beneficios de los datos de sus competidores a cambio.
Los datos de la Comisión Federal de Comercio muestran que los alquileres aumentaron un 20% en todo el país desde 2020. Los datos económicos de la Oficina de Estadísticas Laborales de EEUU muestran que los alquileres en el área estadística metropolitana de San Francisco-Oakland-Hayward aumentaron a un ritmo más rápido que el resto del país, como se ve en el índice de precios al consumidor de alquiler, una medida del cambio promedio en los precios a lo largo del tiempo.
Según las cifras de mayo de 2023 de RealPage, el 6,1% de las unidades de alquiler en el área estadística metropolitana de San Francisco utilizan AI Revenue Management o YieldStar, dos de sus productos. Dado que se trata de una parte tan pequeña del mercado, RealPage sostiene que la fijación de precios y la colusión no pueden ocurrir a través de sus dispositivos.
En cambio, RealPage dice que el software beneficia tanto a los propietarios como a los residentes. La empresa también dijo que sus productos pueden recomendar que los precios del alquiler disminuyan, aumenten o se mantengan iguales, pero no exigen que los usuarios apliquen esas recomendaciones.
Múltiples investigaciones y demandas en todo Estados Unidos han acusado al software de haber impulsado aumentos de alquiler de dos dígitos y haber alentado a los propietarios a mantener vacías decenas de miles de unidades para crear una escasez artificial.
En agosto, el Departamento de Justicia de Estados Unidos, junto con los fiscales generales de Carolina del Norte, California, Colorado, Connecticut, Minnesota, Oregón, Tennessee y Washington, presentaron una demanda civil antimonopolio contra RealPage por su supuesto plan para reducir la competencia entre los propietarios en el precio de los apartamentos.
Según el Departamento de Justicia, RealPage también fomenta la fidelidad a las recomendaciones del algoritmo mediante una función de “aceptación automática”. Cuenta con asesores de precios que supervisan el cumplimiento de las recomendaciones por parte de los propietarios.
